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年底注意!这种“捡漏房”买了就被
2017-12-20 09:36:47  来源:

        一到年底,常常能看到这样的新闻:“某某楼盘工人集体讨薪,围追堵截、上楼上访,承建商没钱哭穷,政府部门从中协调,最终皆大欢喜。”“有钱没钱,回家过年”,年前也成了集体讨薪的高发期,尤其是参与楼盘建设的建筑工人。在很多人看来,房价那么高,房子卖了那么多,但凡跟房子沾点边,都是稳赚不赔的买卖,你开发商挣了这么多钱,还不给工人发工资,良心真是大大的坏。但其实不是那么回事:跟房地产沾边就有钱挣,但不是都能挣到钱。

    为什么呢?房地产项目从立项拿地到开工建设,再到竣工验收,虽然每一个环节都是紧密衔接的,但也是相互独立的。就拿开发建设来说,开发商不会自己进行建设,要选专门的施工单位来进行建设,拼实力拿地拿项目的开发商不好找,等着开工的承建商多的是,所以就形成“开发商市场”——谁听我的,我就选谁。要拿下我这个工程,那你就得给我交工程保证金。对承建商来说,钱还没开始挣,就得把押金放在开发商那里。保证金还属正常,更夸张的是,开发商让承建商自己解决建筑材料,统一报账结算。

    承建商肯定能挣钱,但是这钱也真的不好挣,要建设就得有工人,一个项目里几百号工人是常有的事,工钱还得承建商自己出。承建商说白了是开发商的打工仔,又把钱都压在了项目上,哪里还有钱给工人发,所以也会按工程进度结算工资。好在工人都是跟着包工头出来的,包工头解释一下问题都不大,所以年底的时候,开发商跟承建商结算工程款了,承建商就能跟工人结算工资。一旦开发商没钱,那么承建商的钱就没着落,工人工资更是没谱,集体讨薪的事就发生了。

    有人要问了,集体讨薪说的再大也是劳动纠纷,跟我们投资房产有什么关系?发不下来工资,根儿就在开发商那里:要么是开发商没钱,要么是开发商跑了。这不仅造成了讨薪,还衍生了一种房产——抵账房,也叫顶账房、工程抵债房等等,叫法不一,是开发商无力支付工程款,用开发建设的房产抵债的房子。而且,在开发商抵给承建商之后,承建商还有可能抵给建筑工人,有时不给发工资,还让工人补房款,自然就没人愿意要。这种房子有几个特点——首先是价格低,其次是数量少,最后是传播途径单一,小范围传播。给人的感觉是:捡漏儿了你就别张扬,闷声发大财!但其实呢,结局可能是牙咽到肚里,闷声吃大亏。

什么时候有抵账房?

    开发商和承建单位是按照工程进度结算的,比如正负零时结算、主体工程完工结算、装饰装修之后结算、配套建设完毕结算等等,双方会合同约定结算方式。容易出问题的就是主体工程完工的时候,这个时候开发商总投资一般在50%左右,而要给承建商的钱也是工程款的一半左右。而开发商那里呢,拿到预售许可证开始卖房子,卖房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了,但却没有钱——资本是逐利的,放着吃利息能吃多少,当然就投到了收益率高的项目中去了。原本专款专用的资金被挪作他用,楼盘项目建设的资金链断裂,到了付款结算的时候——要钱没有,要房给你。房子给了承建单位,承建单位要那么多房子也没用啊,工人要吃饭,总不能吃房子。所以,你会接到做工程的朋友给你打电话:嘿,兄弟,你不是要结婚吗?我这儿有几套很便宜的房子,我给你留一套?

为什么价格低?

    每个人都喜欢买物美价廉的东西,但一份价钱一分货才符合市场经济的规律,开发商卖房子是这样,承建商卖房子也是这样,房子便宜是有原因的:

    首先,卖相不好。开发商抵给承建商的房子,楼盘往往没有通过竣工验收,很多都还正在建设过程中。买东西讲究货比三家,遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房,任你户型、朝向、楼层再好,归根还是一个灰暗的毛坯房,改变不了人是视觉动物的现实。不怕房子好,就怕货比货,一比较,谁还愿意买。

    其次,急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间,却指望不上开发商,总不能花自己的钱给开发商擦屁股,更别说自己没钱了。等不了开发商,又没有专门的销售团队,只好自己动手,以求丰衣足食,钱多钱少,有比没有强。

为什么数量少?

    按照常理,价格低的房子应该很抢手,多抵就能多卖,多卖就能多得,为什么做工程的朋友跟你说仅仅有几套,难道是物以稀为贵?才不是呢:

    一是回收成本(一码归一码)。开发商给的抵账房,抵的是过去发生的工程款以及保证金,并不是整个工程建设的工程款。因为后期建设没有发生所以没有产生,另外一个是承建商是否继续建设还有待考虑,抵账房的总数就下来了,而分到工程朋友头上的数量就低了。

    二是房源稀少。虽然开发商乱花钱导致资金链断裂,但我们仍然得把他假设为善良守法的开发商,否则购房业主受到的损失将会更大,面临的风险也越大,那种情况更为复杂,只能简而论之。我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后,就会抓紧卖房子,然后才是建设楼盘,在楼盘建设到不得不抵账的时候,房子已经卖过一轮了。每个地方行情不一样,守法的开发商只能拿没有卖出去的房子抵账,近几年房地产火热的市场,能有几套用来抵账实属不易。

为什么渠道单一?

    如果你花了100块买了一本书,3天后,你发现另一个人花了60块买到这本书,你会怎么想?怎么做?把书换成房子之后,你可以是张三,可以是李四,也可以是王五,可以是你们购房业主群里的每一个人,所有人都发现了先买先亏,那会出现什么状况?业主们不会坐视不理,政府也不会视而不见。

为什么有风险?

抵账房分为很多种,抵给承建商的风险最大。

一房二卖

    前面为了简化问题,我们要尽量假设开发商遵纪守法,可开发商如果真的守法,那就不会出现抵账房。抵账过程是购房人无法了解的,从开发商到承建商,再从承建商到购房人,这种转手会给业主一种错觉:房子没有问题,承建商才会同意抵账,自己拿来卖。但承建商只是为了钱,只要能尽快拿到钱,他也许不会考虑那么多,因为他不会留下房子。

    就商品房市场交易量来看,开发商在预售阶段就会